日本“以房养老”多层次偏福利性

□魏敏

“住房反向抵押贷款”主要指老年人以已经拥有所有权的住房为担保,向银行融资以负担其生活费用。日本在上个世纪80年代初已经开始引进该制度,“住房反向抵押贷款”在日本又被称为“不动产担保型生活资金借贷”,与美国的住房权益转换抵押贷款(HECM)基本类似,主要以担保的形式(而不是法国采取的所有权转移的方式)来实现特定对象(符合条件的老年人)的融资。

该制度设计的亮点在于对低收入老年人来说,不用卖掉其住宅和土地,而是通过设定担保的形式,在缴纳低利率的情况下每个月获得相应的养老金贷款,并于其过世以后,再将不动产变卖、清算。因此,对于无劳动能力、收入不足以维持生活的老年人来说,该制度使得其在有生之年不用搬离其已经居住习惯的住所,并继续保有该不动产的所有权。

日本最初于1981年在东京都武藏野市试行该制度,《武藏野市福祉资金借贷条例》中规定的“武藏野方式”是由地方自治体从一般预算中进行资金融资的方式,以居住在该市内的老年人为对象,在以不动产为担保的前提下为其提供家政和护理服务以外,还提供一定额度的医疗费和生活费。其后,1990年开始实行的“世田谷方式”(东京都世田谷区)则是由地方自治体斡旋的、民间金融机构进行资金融资,而自治体只融资利息的部分。除此之外,神户市等自治体和部分信托银行亦相继主导推行该制度。信托银行在1984年至1989年开发了系列以房养老商品。不过,无论是自治体还是信托银行开展的这种以房养老制度,利用者为数不多,特别是随着日本经济泡沫的破裂,民间开展的住房养老制度事实上基本处于停滞状态。

其后,随着社会老龄化程度和养老金制度危机的加深,作为养老金制度的补充,日本厚生劳务省于2002年宣布(2003年正式开始)在全国范围内导入以房养老制度,以补助贷款额的三分之二的形式,实施“长期生活支援资金贷款”(即现在的“不动产担保型生活资金”)制度。而在民间,随着房价的逐渐稳定,银行和住宅建设集团开始再次推行住房养老制度。附表是对2009年为止该制度施行情况的统计。